Com uma população estimada de aproximadamente 215 milhões de pessoas, o Brasil é o sétimo país mais populoso do mundo. Em termos econômicos, o Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil foi estimado em cerca de US$ 2,17 trilhões em 2023, posicionando o país entre as dez maiores economias globais, representando cerca de 2,1% do PIB mundial.

Já o PIB per capita foi de US$ 10.043,6, refletindo a renda média da população e posicionando o Brasil como um termômetro do que acontece em outras economias emergentes. O país apresenta um cenário de contrastes, onde as oportunidades e desafios convivem, formando um ambiente complexo e em constante transformação.

Nesse contexto, identificar tendências emergentes é crucial para compreender como o mercado está se adaptando às demandas da população e como as mudanças sociais e econômicas impactam o desenvolvimento de novas soluções.

O déficit habitacional, por exemplo, é um dos principais desafios sociais e econômicos do Brasil. Em 2022, esse déficit atingiu cerca de 6 milhões de moradias, o que equivale a aproximadamente 8,3% do total de habitações no país. Esse número reflete a quantidade de famílias que vivem em condições inadequadas, seja por morarem em locais precários, em domicílios alugados de forma inadequada ou por coabitação forçada.

Em paralelo, a necessidade de novas moradias cresce entre 1,5 a 2 milhões de unidades por ano, impulsionada pelo aumento populacional e pela formação de novos núcleos familiares. Essa demanda crescente não apenas amplia o déficit, mas também desafia os setores de construção e financiamento a criar novas alternativas para atender ao mercado, muitas vezes exigindo inovações tanto em processos quanto em produtos para melhorar a eficiência e acessibilidade do setor imobiliário.

Cenário de oportunidade

Esse cenário de alta demanda representa uma enorme oportunidade para investidores, especialmente aqueles interessados em projetos habitacionais de médio e longo prazo. Além dos incentivos governamentais e de crédito, o crescimento de plataformas de habitação acessível e de moradia urbana tem atraído capital internacional, com investidores buscando exposição em mercados emergentes com forte demanda imobiliária.

A entrada de capital estrangeiro não é apenas um sinal da atratividade do mercado brasileiro, mas também um indicativo de que há confiança no potencial de crescimento do setor, mesmo diante dos desafios econômicos e sociais. O déficit habitacional também abre portas para inovações no setor, como o uso de tecnologias de construção modular e soluções financeiras que facilitam o acesso à moradia.

Essas tecnologias permitem a redução de custos e prazos, tornando possível atender uma maior demanda em menos tempo, algo essencial para combater o déficit habitacional. Essas inovações são pilares das chamadas teses emergentes, que surgem como tendências reflexo das oportunidades que enxergamos no mercado brasileiro.

Breve contexto sobre o ecossistema de construtechs e proptechs

O mercado de construtechs e proptechs no Brasil alcançou um estágio de expansão e consolidação em 2024, refletindo um desenvolvimento acelerado nos últimos sete anos. Após um primeiro ciclo marcado pelo surgimento de grandes empresas como Quinto Andar, Loft e Creditas, o setor entra agora em uma nova fase, onde inovação e adaptação são essenciais.

Esse crescimento é evidenciado pelo aumento no número de startups do setor, que passou de 500 em 2018 para mais de 1.200 em 2024, conforme o mapa das Proptechs e Construtechs da Terracotta Ventures. Esse aumento demonstra não apenas a atratividade do setor, mas também um amadurecimento do mercado, que está cada vez mais preparado para resolver desafios complexos e oferecer soluções inovadoras que podem ser replicadas em outros mercados emergentes.

Entendendo o mercado brasileiro, vemos três principais teses moldando seu futuro: Novas alternativas de funding, Construção industrializada e Residência como Serviço. Essas teses emergem a partir das necessidades de adaptação do mercado e da busca por soluções mais eficientes, que possam melhorar a qualidade de vida da população e otimizar os investimentos realizados no setor imobiliário.

Novas Alternativas de Funding: A evolução do capital imobiliário

No Brasil, o crédito imobiliário representa apenas 10% do PIB, uma cifra modesta quando comparada aos 70% nos Estados Unidos. Esse cenário é influenciado pelas altas taxas de juros, pela incipiência do mercado de capitais e pela dependência de capital subsidiado, como o do programa Minha Casa Minha Vida, que responde por 50% das moradias construídas no país.

O acesso ao crédito imobiliário ainda é um desafio para a maioria dos brasileiros, especialmente quando comparado a outros mercados mais desenvolvidos, onde as condições de financiamento são mais favoráveis e acessíveis a uma maior parcela da população.

No entanto, há sinais de mudança. Fontes subsidiadas, como poupança e FGTS, vêm enfrentando uma diminuição de recursos devido às retiradas de capital, levando o setor a depender cada vez mais do mercado de capitais, onde o crédito está disponível, mas a um custo maior. Em 2022, os recursos de SBPE e FGTS somavam R$ 1,23 trilhões, crescendo 10% até 2024 para R$ 1,36 trilhões.

Os recursos do mercado de capitais, por outro lado, avançaram 90%, atingindo R$ 0,93 trilhões. Isso indica que o mercado de capitais está se tornando uma alternativa viável e cada vez mais relevante para suprir as necessidades de financiamento no setor imobiliário, criando novas oportunidades de investimento e promovendo uma maior diversificação das fontes de capital disponíveis.

Outro aspecto relevante é o home equity, ainda pouco explorado no Brasil, mas com potencial significativo, podendo chegar a 20% do PIB, segundo estimativas do Banco Central. Essa modalidade de crédito, amplamente utilizada em mercados desenvolvidos, oferece um potencial gigantesco para o setor, ao permitir que proprietários usem seus imóveis como garantia para obter financiamento, fomentando o consumo e o investimento.

Além disso, a digitalização promovida pelo Banco Central e o crescimento das fintechs estão introduzindo soluções inovadoras, como as iniciativas da Terracotta CUB e Makasi, que promovem maior governança e reduzem custos operacionais em projetos imobiliários. Essas iniciativas buscam não apenas facilitar o acesso ao crédito, mas também oferecer maior transparência e eficiência, melhorando a confiança dos investidores e dos consumidores no setor.

Construção Industrializada: A solução para os problemas de mão de obra

Nos países desenvolvidos, os custos de mão de obra geralmente são mais altos do que os custos de materiais, incentivando um alto nível de industrialização na construção civil. No Brasil, a inflação da mão de obra superou a dos materiais entre janeiro de 2023 e abril de 2024, pressionando o setor a buscar alternativas mais eficientes.

A escassez de mão de obra qualificada é outro fator que impulsiona a busca por industrialização, uma vez que o envelhecimento da força de trabalho e a migração para atividades de menor esforço físico contribuem para o desequilíbrio entre oferta e demanda de trabalhadores na construção civil. Hoje, 64,5% das empresas do setor adotam processos construtivos industrializados, mas ainda existe um vasto potencial de adoção para sistemas mais avançados, como steel frame e madeira engenheirada.

A complexidade tributária é uma das maiores barreiras para a industrialização no Brasil. As despesas com mão de obra têm incentivos fiscais, enquanto materiais industrializados são tributados na origem, gerando uma perda de eficiência tributária de aproximadamente 15%. Essa diferença reduz a competitividade dos materiais industrializados frente aos métodos tradicionais, desencorajando sua adoção em larga escala.

Avanços legislativos rumo à adoção de um imposto sobre valor agregado (IVA) podem reduzir essas discrepâncias, estimulando o investimento e o uso de métodos industrializados. Se essas barreiras forem superadas, o potencial de crescimento da construção industrializada é significativo, trazendo maior eficiência e rapidez na entrega de novos empreendimentos.

Empresas como Steelcorp, Noah, Brasil ao Cubo e TecVerde já investem no desenvolvimento da construção industrializada no Brasil, e startups também estão explorando esse segmento, aproveitando as oportunidades criadas por essas transformações.

Além disso, parcerias com empresas de tecnologia e fornecedores internacionais estão ajudando a trazer soluções mais sofisticadas para o mercado brasileiro, permitindo que as empresas locais elevem o padrão de qualidade e a competitividade no setor. O avanço da construção industrializada não é apenas uma tendência, mas uma necessidade para lidar com os desafios atuais do mercado, especialmente a escassez de mão de obra e a necessidade de reduzir custos e prazos.

Residência como Serviço: A solução para moradias necessárias

O Brasil possui mais de 75 milhões de domicílios, sendo que 52 milhões são de proprietários e 16 milhões são alugados. Entre 2019 e 2022, foram criados 1,4 milhões de novos domicílios próprios em comparação a 2 milhões de novos domicílios alugados, o que reflete um aumento na demanda por locação e atrai investidores que buscam ativos de renda residencial.

O crescimento da demanda por locação está ligado a uma série de fatores, como a mudança nos hábitos de consumo, a maior mobilidade da população e a busca por flexibilidade, especialmente entre as gerações mais jovens, que valorizam experiências e preferem evitar o endividamento de longo prazo associado à compra de imóveis.

Investidores internacionais, como Brookfield e CPPIB, estão apostando no mercado de multifamily no Brasil, que ainda conta com menos de 20 mil unidades construídas. O mercado de multifamily oferece a possibilidade de construção de portfólios de imóveis destinados exclusivamente para locação, criando uma nova categoria de ativos imobiliários que atende a uma demanda crescente por moradia de qualidade e com serviços agregados.

Além disso, startups como Yuca, Spotlar, Charlie e Housi estão inovando ao oferecer soluções que atendem toda a cadeia de desenvolvimento imobiliário voltada para a geração de renda, ampliando as possibilidades para investidores e locatários. Essas startups não apenas facilitam a gestão dos imóveis, mas também introduzem um novo conceito de moradia, mais alinhado aos desejos das novas gerações, que buscam conveniência, praticidade e serviços que melhorem sua qualidade de vida.

O conceito de residência como serviço está ganhando força, não apenas como uma resposta ao aumento da demanda por locação, mas também como uma forma de melhorar a experiência do morador. A oferta de serviços adicionais, como limpeza, manutenção e áreas comuns compartilhadas, agrega valor aos imóveis e torna a locação mais atraente.

Isso cria um ciclo virtuoso, onde os investidores têm retorno garantido, os moradores têm acesso a uma moradia de qualidade, e o mercado se beneficia de uma maior estabilidade e previsibilidade. Esse movimento reflete uma mudança cultural importante, onde a posse do imóvel deixa de ser um objetivo primordial e a qualidade da experiência passa a ser o fator determinante na escolha da moradia.

Brasil está muito bem posicionado neste contexto

Essas três teses emergentes estão moldando o futuro do setor imobiliário brasileiro. Com novos modelos de funding, construção industrializada e a crescente demanda por residência como serviço, estamos testemunhando uma transformação que pode não apenas mitigar os desafios atuais, mas também oferecer novas oportunidades de crescimento para investidores e melhora na qualidade de vida da população.

O Brasil está se posicionando como um dos principais mercados emergentes para inovações imobiliárias, e o sucesso dessas teses dependerá da capacidade do setor em se adaptar, inovar e colaborar para construir um futuro mais eficiente e sustentável.

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