Com uma população estimada de aproximadamente 215 milhões de pessoas, o Brasil representa o sétimo país mais populoso do mundo. Em termos econômicos, o Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil foi estimado em aproximadamente US$ 2,17 trilhões em 2023, colocando o país como uma das dez maiores economias globais, representando cerca de 2,1% do PIB mundial. Em termos de PIB per capita, o valor foi de US$ 10.043,6, refletindo o nível de renda média da população e comparando-o com outros mercados emergentes, sendo o Brasil um termômetro para a medição do que acontece em outras economias em desenvolvimento.

O déficit habitacional no Brasil é um dos principais desafios sociais e econômicos do país. Em 2022, o déficit atingiu cerca de 6 milhões de moradias, representando aproximadamente 8,3% do total de habitações no país. Esse número reflete a quantidade de famílias que vivem em condições inadequadas, seja por morarem em locais precários, em domicílios alugados de forma inadequada ou por coabitação forçada (quando várias famílias compartilham a mesma casa). Além disso, estima-se que a necessidade de novas moradias cresce entre 1,5 a 2 milhões de unidades por ano devido ao aumento populacional e à formação de novos núcleos familiares.

Esse cenário de alta demanda representa uma oportunidade significativa para investidores, especialmente aqueles interessados em projetos habitacionais de médio e longo prazo. Além dos incentivos governamentais e de crédito, o crescimento de plataformas de habitação acessível e de moradia urbana têm atraído capital internacional, com investidores buscando exposição em mercados emergentes com forte demanda imobiliária. O déficit habitacional também abre portas para inovações no setor, como o uso de tecnologias de construção modular e soluções financeiras que facilitam o acesso à moradia. Essas oportunidades que costumamos referir como construtechs e proptechs permitem tanto o retorno financeiro quanto à contribuição para a redução do déficit e a melhoria da qualidade de vida da população brasileira.

O mercado de construtechs e proptechs no Brasil alcançou um estágio de expansão e consolidação em 2024, refletindo o desenvolvimento acelerado dos últimos sete anos. Após um primeiro ciclo marcado pelo surgimento de grandes empresas como Quinto Andar, Loft e Creditas, que atraiu capital e atenção para o setor, estamos diante de uma nova fase, onde inovação e adaptação às demandas do mercado se tornam essenciais para o sucesso. Esse crescimento é evidenciado pelo número crescente de startups no setor, que saltou de 500 em 2018 para mais de 1.200 em 2024, segundo o mapa das Proptechs e Construtechs, da Terracotta Ventures.

Entendendo o mercado brasileiro, vemos três principais teses moldando seu futuro: Novas alternativas de funding, Construção industrializada e Residência como Serviço.

Novas Alternativas de Funding: A Evolução do Capital Imobiliário

No Brasil, o crédito imobiliário representa apenas 10% do PIB, uma cifra modesta quando comparada aos 70% nos Estados Unidos. Esse cenário é influenciado principalmente pelas altas taxas de juros, pela incipiência do mercado de capitais e pela dependência de capital subsidiado, como o do programa Minha Casa Minha Vida, que responde por 50% das moradias construídas no país.

No entanto, há sinais claros de mudança. Fontes subsidiadas, como poupança e FGTS, vêm enfrentando uma diminuição de recursos devido às retiradas de capital. Esse esgotamento está levando o setor a depender cada vez mais do mercado de capitais, onde o crédito está disponível, mas a um custo maior e com maior rigor nas exigências de aprovação de projetos. Esse ajuste está gerando impactos em cadeia: bancos como o Banrisul já suspenderam novos financiamentos devido à escassez de recursos, enquanto os que ainda operam nesse segmento vêm aumentando suas taxas.