Webinar: Estratégias de acesso ao capital e eficiência operacional para 2025
Entenda as mudanças que tem habilitado novas formas de captar e operar no setor
Entenda as mudanças que tem habilitado novas formas de captar e operar no setor
O mercado de crédito imobiliário no Brasil sempre operou em um nível modesto, representando apenas 10% do PIB — muito aquém dos padrões internacionais, como os 70% do PIB nos Estados Unidos.
Essa realidade é reflexo de diversos fatores: altas taxas de juros, baixa diversificação do mercado de capitais e uma dependência histórica de fontes subsidiadas, especialmente FGTS e poupança. No entanto, movimentos recentes apontam para uma mudança expressiva neste cenário.
Em 2023, o mercado de capitais superou pela primeira vez a poupança como principal fonte de recursos para o crédito imobiliário, obrigando o setor a repensar sua dependência de subsídios e a buscar formas mais sustentáveis de financiamento. Com o esgotamento dos recursos subsidiados, instituições como a Caixa Econômica Federal enfrentam pressões para se adaptar, enquanto os bancos endurecem condições de entrada, reduzem valores financiados e aumentam juros.
Paralelamente, a digitalização acelera mudanças estruturais, permitindo maior controle financeiro e redução de custos operacionais, especialmente no combate à inadimplência. Incorporadoras e loteadoras têm transformado o acesso ao capital e a gestão de suas operações, posicionando a tecnologia como um pilar estratégico para eficiência e competitividade.
Empresas que entenderem esse novo cenário – marcado pela transição no financiamento e avanços digitais – poderão capturar oportunidades e garantir crescimento sustentável, mesmo em um ambiente econômico desafiador. No webinar "Estratégias de acesso ao capital e eficiência operacional para 2025", Marcus Anselmo (Terracotta Ventures) e Leonardo Gasparin (CUB) exploraram como essas transformações estão redesenhando o mercado de construção e incorporação no Brasil.
Caso queira assistir enquanto lê:
O setor imobiliário no Brasil enfrenta entraves consideráveis no acesso a crédito, particularmente no que se refere aos projetos de incorporação e construção. De acordo com Marcus Anselmo, apenas cerca de 20% dos incorporadores é capaz de acessar fontes de financiamento profissionais, seja devido a fragilidades na governança corporativa, seja pela limitação de instrumentos financeiros acessíveis. Essa situação resulta em um ambiente de baixa formalização, restringindo as oportunidades de crescimento e escalonamento de novos projetos.
Entretanto, o desenvolvimento tecnológico e o surgimento de fintechs, como a CUB, têm promovido uma transformação estrutural nesse cenário. Gasparin enfatizou que a tecnologia atua como um elemento-chave na mitigação dos custos de transação e no aprimoramento da transparência operacional.
Tais mudanças estão atraindo novos investidores, além de viabilizar modalidades inovadoras de financiamento para o setor. O rápido crescimento em produtos financeiros estruturados, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), é um exemplo claro dessa tendência.
A interseção entre tecnologia e capital emerge como eixo central para o futuro do setor imobiliário. Leonardo Gasparin destacou como as soluções propostas pelas fintechs transcendem a simples organização de dados, contribuindo para a criação de novos produtos financeiros, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e otimizando a gestão de recebíveis.
Uma das principais contribuições da tecnologia reside na capacidade de coletar dados em tempo real, proporcionando uma análise mais acurada dos riscos e oportunidades inerentes a cada projeto.
Gasparin apontou que fintechs como a CUB estão permitindo que incorporadores alcancem financiamentos que anteriormente eram inatingíveis. Ferramentas preditivas de inadimplência e soluções orientadas por dados possibilitam a formulação de condições de empréstimo personalizadas e significativamente mais favoráveis.
Um dos aspectos destacados por Marcus Anselmo foi a imperativa redução dos custos de transação. Atualmente, muitos dos processos de financiamento no setor imobiliário são onerosos, majoritariamente devido à insuficiência de dados confiáveis e à exigência de múltiplas garantias para mitigação de riscos. A implementação de soluções tecnológicas pode reverter essa realidade, simplificando o fluxo de informações e minimizando a necessidade de garantias excessivas.
No caso específico dos CRIs, Gasparin elucidou que, por meio de ferramentas que oferecem previsões mais precisas acerca da inadimplência dos mutuários, é possível flexibilizar os requisitos de garantias. Isso não apenas torna o financiamento mais acessível para incorporadores, mas também amplia o apetite dos investidores, que passam a confiar mais nas condições da operação devido à melhoria nos mecanismos de avaliação de risco.
Soluções de fintech como as propostas pela CUB estão simplificando processos e reduzindo o custo de governança, ao mesmo tempo em que a coleta e análise de dados aprimoradas permitem uma avaliação de risco mais precisa, facilitando termos de financiamento ajustados às características de cada operação.
Outro ponto relevante discutido foi o potencial dos recebíveis como ativos financeiros. Marcus Anselmo salientou que muitos incorporadores ainda subutilizam o valor dos recebíveis de longo prazo como uma ferramenta de alavancagem financeira. Ao transformar esses recebíveis em garantias bem documentadas, é possível acessar capital sem a necessidade de efetuar descontos significativos, preservando o valor dos ativos e otimizando o fluxo de caixa.
Além disso, Gasparin mencionou um projeto piloto inovador da CUB denominado "Lote Equity". Essa iniciativa visa facilitar o acesso ao crédito para clientes que ainda não realizaram a transferência do terreno para seus nomes, permitindo a regularização da propriedade. Isso cria novas oportunidades para a rentabilização dos ativos dos incorporadores, gerando maior liquidez e dinamismo no setor.
A combinação entre tecnologia e capital é uma tendência que está crescendo rapidamente. A ideia de "finanças embutidas" — em que soluções financeiras são integradas diretamente às plataformas tecnológicas — está permitindo que investidores e instituições financeiras mostrem um interesse cada vez maior em soluções de financiamento imobiliário habilitadas por tecnologia.
A Terracotta Ventures, por exemplo, tem investido em startups que combinam esses dois aspectos, destacando-se por trazer novas oportunidades ao mercado imobiliário.
Essa combinação entre capital e tecnologia não apenas facilita o acesso a recursos, mas também cria um cenário onde os instrumentos financeiros são adaptados às necessidades específicas da cadeia de valor do setor imobiliário. A sofisticação crescente do mercado brasileiro, impulsionada por novas regulamentações, está abrindo espaço para uma abordagem mais inovadora e menos burocrática ao crédito.
As estruturas de financiamento também estão se tornando mais sofisticadas, indo além do simples desconto de recebíveis para explorar usos mais avançados dos ativos imobiliários como garantia. Exemplos como o programa Lote Equity, que visa ajudar compradores de imóveis a regularizar seus status de propriedade através de financiamento habilitado por fintech, demonstram o impacto positivo dessas novas abordagens.
Adicionalmente, o mercado de crédito imobiliário no Brasil está se preparando para novas regulamentações em 2025, incluindo o registro de recebíveis imobiliários, começando com planos corporativos. A B3, bolsa de valores brasileira, também anunciou recentemente a possibilidade de uso de títulos do tesouro como garantias de aluguel, sinalizando uma sofisticação crescente do mercado financeiro que promete ultrapassar algumas etapas vistas em mercados mais desenvolvidos.
"A maior transformação está na forma como incorporadores estão aprendendo a alavancar dados e tecnologia para acessar crédito mais eficiente e personalizado, algo que não era possível há alguns anos." - Leonardo Gasparin
"A governança financeira é fundamental para reduzir custos de transação. Incorporadores que adotam tecnologias de controle e previsão têm um acesso muito mais vantajoso a capital, o que minimiza riscos e maximiza retornos." - Marcus Anselmo
"Estamos em um momento em que a tecnologia não apenas auxilia na formalização, mas também cria produtos financeiros que tornam o crédito acessível para quem nunca teve essa possibilidade. Essa é a verdadeira revolução do mercado imobiliário." - Leonardo Gasparin
"Ao utilizarmos os recebíveis como garantia estruturada, mudamos completamente a dinâmica do acesso ao capital, permitindo que o incorporador retenha o valor do seu ativo sem precisar recorrer a descontos prejudiciais." - Marcus Anselmo
O futuro do setor imobiliário brasileiro depende de uma maior integração entre capital e tecnologia. As fintechs estão catalisando essa transformação ao prover soluções que não apenas reduzem os custos de transação, mas também aprimoram a transparência e facilitam o acesso ao crédito de forma substancialmente mais eficiente.
Incorporadores que estiverem dispostos a explorar essas inovações e a se adaptar ao novo paradigma terão uma vantagem competitiva inestimável nos anos vindouros. O diferencial competitivo reside na capacidade de sofisticação financeira e na transformação de processos tradicionais em oportunidades de crescimento, aproveitando ao máximo o potencial das soluções de governança e eficiência operacional mais modernas disponíveis.
Assista a live completa aqui:
O primeiro programa destinado a empreendedores e investidores imobiliários
