No Brasil, custo e disponibilidade de capital sempre foram questões delicadas para projetos imobiliários. No entanto, temos visto dois grandes movimentos redefinindo essa fronteira:

De um lado, assistimos convergência das taxas de juros para padrões razoáveis, ao passo que o mercado de capitais vem se fortalecendo com a crescente profissionalização do capital. Isso faz com que novas alternativas de capitais se tornem presentes, com novas estruturas viabilizando novos formatos de negócio.

Do outro, a ascensão das techs tem habilitado novos produtos e soluções que, em diferentes formatos e intensidade, têm potencializado o retorno dos projetos imobiliários. Elas ajudam a reduzir custos (obra, aquisição de clientes), aumentar receita (maior percepção de valor, metro quadrado mais valorizado) e otimizar o ciclo do projeto (diminuição de atrasos).

A combinação disso tem habilitado o fenômeno que chamamos de Propco:

PropCo são estruturas de negócios inteligentes que visam potencializar a performance de ativos imobiliários por meio da combinação de tecnologia, modelagem de capital e ativo imobiliário.

O conceito de Propco, enquanto estrutura de capital, não é algo necessariamente novo. Seu fundamento consiste na separação societária dos ativos (imobiliários ou de crédito) da empresa operadora.

Dessa forma, cria-se uma estrutura (PropCo) que detém os ativos e recebe aluguéis/juros, ao passo que uma empresa operacional (OpCo) desenvolve o negócio, e paga a remuneração para os ativos.

As operações de PropCo podem apresentar diferentes formatações, se materializando em função da emergência de novos modelos de operações em Real Estate (short stay, senior housing, student living, dentre outros), ganhando escala com as aplicações tecnológicas e com funding inteligente.

Nesse sentido, propco se torna um contexto mais amplo, adquirindo dois grandes significados:

Por um lado, propco pode ser uma estrutura de capital que habilita projetos que em um modelo tradicional não seria viável, ou que alavanca os retornos de um projeto em função de uma estrutura mais eficiente.

Por outro, surgem com a possibilidade de se tornar um produto para a alocação de capital (veículos PropCo), promovendo rendimentos potencialmente maiores que produtos tradicionais.

E onde as techs se conectam na equação?

A tecnologia é um facilitador nas operações de PropCo não só porque otimiza resultados, mas sobretudo porque torna o negócio viável em alguns contextos.

A combinação entre estruturas de capitais apartadas e aplicações tecnológicas permite obter ganhos de escala e escopo dos projetos imobiliários, algo que no modelo tradicional é limitado.

De maneira mais prática, visualizamos cinco eixos de atuação que você pode se envolver com estruturas de PropCo:

1. Oportunidade de viabilizar um projeto que em moldes tradicionais não seria atrativo, pautado em uma concepção mais ampla do projeto e estrutura de capital;

2. Otimizar a rentabilidade um projeto por meio de uma estrutura de capital mais sofisticada;

3. Possibilidade de utilizar soluções de propco desenvolvidas por startups para melhorar aspectos da operação;

4. Possibilidade de desenvolver internamente soluções para o ecossistema da incorporadora;

5. Oportunidade de alocar capital em projetos atrativos.

‍

Este conteúdo é apenas a introdução no nosso report especial PropCo 101. Para acessá-lo, basta deixar o seu e-mail abaixo: