O ranking Melhores Cidades para Investir em Imóveis, desenvolvido pela MySide, empresa especializada no mercado imobiliário e investida Terracotta, foi lançado na primeira quinzena do ano e já se tornou uma das principais ferramentas para orientar investidores no mercado imobiliário brasileiro. 

Com uma análise completa das melhores cidades e estratégias, o estudo avaliou o desempenho de investimentos em três modalidades principais: imóveis na planta, aluguel residencial e short stay. O segmento que apresentou a maior rentabilidade foi a de imóveis na planta, com retorno de até 22,1% ao ano*.

*A rentabilidade foi calculada com base em metodologias precisas, utilizando dados de fontes confiáveis (FipeZAP, IBGE, FGV IBRE, Banco Central). 

A análise cobre o período de cinco anos (2019-2024) e considera fatores como valorização de imóveis, rentabilidade operacional e custos específicos para cada tipo de investimento. E aqui já vai um spoiler: de acordo com o estudo, investir em imóveis em cidades estratégicas apresentou um retorno até 4x mais alto do que em comparação a opções tradicionais de investimento, como poupança, fundos de renda fixa e ações. 

A seguir, apresentamos um mergulho detalhado em cada segmento, com os destaques das 10 melhores cidades em cada categoria.

1. Imóveis na planta

O segmento de imóveis na planta continua a oferecer oportunidades de alta rentabilidade, principalmente em mercados com forte apelo turístico ou em expansão urbana planejada.

A premissa base do estudo considera a compra de um apartamento avaliado em R$ 500 mil, com pagamento integral no lançamento, em outubro de 2019. Após a construção (60 meses), o imóvel seria revendido em setembro de 2024. O cálculo da rentabilidade inclui custos de venda, como corretagem, taxas cartorárias e ITBI.

Top 10 cidades para investir em imóveis na planta:

1. Itapema (SC) – 22,1% ao ano: Localizada no litoral catarinense, Itapema se destaca pela forte valorização no mercado de luxo e pela proximidade com Balneário Camboriú.
2. Vila Velha (ES) – 20,3% ao ano: Favorecida pelo crescimento econômico regional e pela expansão imobiliária, é uma das mais atrativas do Sudeste.
3. São José (SC) – 19,7% ao ano: A cidade combina urbanização com acessibilidade, sendo uma extensão natural do crescimento de Florianópolis.
4. Itajaí (SC) – 19,6% ao ano: Polo portuário e logístico que também tem atraído investimentos residenciais.
5. Balneário Camboriú (SC) – 19,1% ao ano: Cidade referência no turismo de alto padrão, com alta demanda por imóveis de luxo.
6. Goiânia (GO) – 18,6% ao ano: Expansão em bairros planejados e crescente demanda por moradias atraem investidores.
7. São José dos Campos (SP) – 17,7% ao ano: Um dos principais polos industriais do país, com infraestrutura robusta e proximidade estratégica com São Paulo.
8. Maceió (AL) – 17,6% ao ano: Forte apelo turístico, com valorização de imóveis próximos ao litoral.
9. Curitiba (PR) – 17,6% ao ano: Mercado consolidado com foco em público jovem e crescente infraestrutura urbana.
10. Vitória (ES) – 17,4% ao ano: Mercado estável e infraestrutura desenvolvida garantem valorização consistente.

Alguns insights relevantes:  

• Apostar em cidades turísticas: destinos como Itapema, Balneário Camboriú e Maceió têm alta liquidez, especialmente em imóveis de 1 quarto ou studios;
• Foco em planejamento urbano: cidades com infraestrutura em expansão, como Goiânia e São José, oferecem maior potencial de valorização;
• Cuidado com custos adicionais: investidores devem considerar os custos totais de transação para evitar impactos na rentabilidade líquida.

‍2. Aluguel residencial: rentabilidade + estabilidade

Os imóveis para aluguel de longa duração são uma escolha sólida para quem busca renda passiva consistente e valorização do patrimônio.

Aqui a premissa do estudo considera contratos de aluguel residencial entre 2019 e 2024, com taxa de ocupação média de 90%. Além do rendimento mensal, o estudo da startup incluiu no cálculo fatores como taxa de ocupação média, gastos com manutenção, rendimento do valor do aluguel recebido e até a valorização do imóvel neste período de 5 anos.

Top 10 cidades para investir em imóveis para aluguel:

1. São José (SC) – 16,6% ao ano: Grande demanda local e conectividade com Florianópolis tornam o mercado estável.
2. Goiânia (GO) – 15,1% ao ano: A capital apresenta forte demanda por imóveis de médio padrão em bairros planejados.
3. São José dos Campos (SP) – 14,6% ao ano: Localização estratégica no eixo Rio-São Paulo e polo industrial impulsionam o mercado.
4. Curitiba (PR) – 13,3% ao ano: Cidade atrativa para jovens e famílias, com alta qualidade de vida.
5. Florianópolis (SC) – 13,1% ao ano: Forte procura por locações em áreas centrais e próximas às universidades.
6. Praia Grande (SP) – 11,5% ao ano: Custo de aquisição acessível e boa demanda por locações de longo prazo.
7. Barueri (SP) – 10,6% ao ano: Polo corporativo e habitacional, com alta procura por locações próximas a Alphaville.
8. Joinville (SC) – 9,8% ao ano: Mercado industrial sólido e demanda crescente.
9. Santos (SP) – 9,0% ao ano: Mercado portuário robusto, aliado à procura por imóveis de médio padrão.
10. Recife (PE) – 8,3% ao ano: Demanda crescente em zonas habitacionais e centros comerciais.

Algumas leituras:

• Atenção à valorização: cidades como São José dos Campos e Goiânia combinam yields atrativos com aumento no valor do imóvel;
• Diversificação regional: oportunidades no Sul e Sudeste mostram estabilidade, enquanto o Nordeste apresenta crescimento.

3. Short stay: rentabilidade no turismo e negócios

O aluguel de curta duração combina a flexibilidade de hospedagem com altos retornos, especialmente em destinos turísticos e de negócios.

O estudo utilizou apartamentos tipo studio de 30 m² como base, com custos de operação que incluem mobília, manutenção e taxas de plataformas como Airbnb. O retorno calculado considera tanto a margem operacional quanto a valorização do imóvel ao longo do período.

Top 10 cidades para short stay:

1. Itapema (SC) – 17% ao ano; sazonalidade forte e diárias médias entre R$ 240 e R$ 430.
2. Vila Velha (ES) – 16,3% ao ano; bom equilíbrio entre custos e receita operacional.
3. Balneário Camboriú (SC) – 15,9% ao ano; mercado consolidado no turismo de luxo.
4. Itajaí (SC) – 15,5% ao ano; forte apelo em operações vinculadas ao porto.
5. Florianópolis (SC) – 14,3% ao ano; sazonalidade equilibrada entre turismo e negócios.
6. Niterói (RJ) – 14,1% ao ano; localização estratégica próxima ao Rio de Janeiro.
7. Maceió (AL) – 13,9% ao ano; atratividade crescente em praias turísticas.
8. Rio de Janeiro (RJ) – 13,8% ao ano; mercado robusto e variado.
9. João Pessoa (PB) – 13,3% ao ano; apelo sazonal em ascensão.
10. Guarujá (SP) – 12,7% ao ano; forte procura em períodos de alta temporada.

Algumas leituras estratégicas: 

• Gestão intensiva: o sucesso no short stay depende de boa gestão de preços e ocupação;
• Investimento estratégico: foco em cidades com sazonalidade elevada e apelo turístico ou corporativo.

4. Guia do cenário imobiliário local

Por fim, o relatório da MySide traz ainda um guia do cenário imobiliário local, com detalhes das 10 cidades mais bem posicionadas nos rankings. 

Para conferir dados demográficos e socioeconômicos, indicadores gerais, rentabilidade em diferentes tipos de investimentos imobiliários, variação dos preços por ano e principais indicadores de short stay de cada uma dessas cidades, acesse o ranking completo abaixo: