A edição de hoje é especial: trata-se de uma tradução fiel de “The Modular Construction Landscape”, artigo da newsletter Thesis Driven, escrita pelo especialista em mercado imobiliário global Brad Hargreaves. Gostaríamos de agradecer imensamente ao Brad pela parceria e por nos autorizar a traduzir e compartilhar este conteúdo. Esperamos encontrá-lo em breve, sempre trazendo conhecimento e inspiração. Um abraço dos seus amigos da Terracotta!
A construção de casas modulares tem uma longa história de promessas e desempenho abaixo das expectativas. A visão de casas construídas em fábricas, resolvendo as ineficiências da construção tradicional, tem cativado inovadores por décadas. No entanto, a realidade da construção modular revela desafios persistentes — econômicos, logísticos e culturais — que repetidamente frustram seu sucesso. Hoje, enquanto a indústria imobiliária lida com o aumento dos custos de materiais, escassez de mão de obra e questões ambientais, a construção modular enfrenta seu teste mais significativo até agora. Será que ela finalmente cumprirá seu potencial ou sucumbirá novamente às suas falhas?
Startups de construção modular têm adotado uma variedade de estratégias para evoluir até um produto final construído. Dito isso, todas as empresas modulares acabam sendo generalizadas devido a falhas de grande destaque. Como um CEO de uma empresa modular comentou: “Meus colegas precisam parar de falir, isso pega mal para todos nós”.
A edição de hoje, traduzida da versão original “The Modular Construction Landscape”, da Thesis Driven, aborda a indústria da construção modular, incluindo:
Decifrar termos como modular e relacionados pode ser confuso. Aqui está uma “taxonomia” para nos guiar:
Pré-fabricação - A pré-fabricação envolve a produção de componentes de construção fora do local. Em outras palavras, não é construído diretamente no canteiro de obras. A pré-fabricação é um termo abrangente, enquanto modular é um método específico dentro desse conceito.
Modular - Toda construção modular é pré-fabricada, mas nem toda pré-fabricação é modular. Modular envolve a padronização e repetição de peças.
Em termos simples, o modular volumétrico poderia ser executado como unidades de apartamento totalmente construídas e transportadas para um local, sendo montadas como blocos de construção. Já o modular painelizado poderia ser o mesmo edifício, mas executado como pequenos conjuntos de painéis transportados para o local e montados, exigindo um número maior de tipos de conexões. Algumas empresas trabalham com modular volumétrico, outras com painelizado, e algumas fazem ambos.
A construção modular pode oferecer benefícios de custo em comparação com a construção tradicional. Construir em uma fábrica permite compras em larga escala de materiais e custos de mão de obra mais baixos. Essa eficiência é particularmente valiosa em mercados com altos custos operacionais e que enfrentam escassez de mão de obra.
A construção modular pode reduzir os prazos de projetos em até 50%. Isso pode mitigar riscos em mercados voláteis com baixas barreiras de entrada, onde a demanda pode evoluir rapidamente, e a capacidade de entregar rapidamente pode proteger a lucratividade.
Abordar a crise de acessibilidade e acessibilidade habitacional nos Estados Unidos exige que construamos de forma mais barata, mais rápida e em todos os lugares (para mais informações, confira este blog da a16Z de 2019 sobre moradia e o sonho americano).
As empresas de construção modular diferem no que produzem, como produzem e nos materiais que utilizam no processo. Neste material, optamos por focar em onze empresas consolidadas que operam nos EUA: Assembly OSM, Blueprint Robotics, Cuby Technologies, Juno, Plant Prefab, Reframe Systems, Veev, Vessel Technologies, Volumetric Building Companies (VBC) e Villa Homes.
Essas empresas concentram-se na construção residencial, que representou 53% de toda a construção modular nos EUA em 2022, deixando 47% da produção para outras categorias de ativos.
Das empresas focadas em residências mencionadas acima, a VBC também atua em projetos de saúde e hospitalidade. A Diamond Age anunciou um plano no ano passado para construir edifícios militares para a Ucrânia, mas ainda não apresentou exemplos concretos desse trabalho. Considerando os ventos econômicos contrários enfrentados pelos setores de escritórios e varejo, não há exemplos significativos para compartilhar sobre esses segmentos.
A construção modular tem uma longa história de uso em residências unifamiliares, remontando à década de 1920. Empresas como Cuby Technologies, Plant Prefab, Reframe Systems, Villa Homes e Veev estão focadas em residências unifamiliares, atendendo tanto aos mercados de venda quanto ao de SFR (Single-Family Rentals).
As Accessory Dwelling Units (ADUs) (efetivamente mini casas unifamiliares) também se tornaram produtos populares. A Villa, por exemplo, é especializada em modelos de ADU.
Por outro lado, construções multifamiliares exigem atenção especial às conexões e à montagem de unidades interligadas. Dado o aumento da demanda por modulares em áreas urbanas, construir edifícios multifamiliares pode permitir escalar o impacto com uma pegada reduzida. Do ponto de vista da implementação, edifícios multifamiliares urbanos requerem uma navegação cuidadosa de processos municipais complexos e burocráticos, além de lidar com esquinas estreitas em ruas de cidades mais antigas, que tornam a logística desafiadora.
Empresas como Assembly OSM, Blueprint Robotics, Juno, VBC e Vessel Technologies produzem edifícios multifamiliares de altura média a alta. A VBC também se especializa em subsetores de multifamiliares, como habitações para refugiados e estudantes.
As unidades modulares podem ser fabricadas em fábricas centrais, grandes e projetadas especificamente para essa finalidade. Essa é a estratégia adotada por empresas como Blueprint Robotics, em Baltimore; Diamond Age, em Phoenix; Plant Prefab, no sul da Califórnia e no Vale Central da Califórnia; Veev, no norte da Califórnia; VBC, no nordeste da Pensilvânia e no Vale Central; e Vessel Technologies, no condado de York, Pensilvânia.
Essas fábricas permitem ganhos de escala e alta produtividade quando otimizadas para uma grande demanda de produção. No entanto, a realidade é que a construção modular ainda representa apenas 7% das novas construções nos Estados Unidos. Além disso, a demanda é cíclica e se concentra em locais urbanos dispersos, dificultando o uso contínuo e eficiente desses ativos de alto custo.
Uma alternativa são as fábricas distribuídas (próprias ou contratadas), abordagem adotada por Assembly OSM, Juno e Villa Homes para montar submontagens pré-fabricadas. Cuby Technologies, com suas Fábricas Móveis Microindustriais (Mobile Micro-Factories), e Reframe Systems, com sua Microfábrica M1, vão um passo além ao tornar suas fábricas móveis. A lógica é construir fábricas pequenas, ágeis e móveis que possam ser implantadas diretamente nos locais de construção. Isso atende à demanda irregular e elimina os custos de transporte, que se tornam inviáveis além de 500 milhas, segundo Aleks Gampel, CEO da Cuby Technologies. Essa abordagem também pode reduzir a necessidade de localizar e alugar guindastes para montar e posicionar as unidades.
As fábricas de construção modular podem ser configuradas para produzir grandes quantidades do mesmo produto, como é o caso da Plant Prefab, Reframe Systems e Villa Homes. Essa é, frequentemente, a abordagem de empresas focadas em residências unifamiliares. Esse modelo permite menos trabalhadores por unidade, o que, em meio à crise de mão de obra na construção, é uma estratégia prudente.
Produtos mais personalizados exigem métodos mais ágeis na fábrica. Essa é a abordagem adotada pela Assembly OSM, que utiliza uma rede descentralizada de fornecedores terceirizados para criar produtos com um chassi de comprimento e largura padrão. Segundo o CEO Andrew Staniforth, “é um grande erro integrar verticalmente, a menos que você consiga superar a demanda cíclica”. Blueprint Robotics, Cuby Technologies, Diamond Age, Juno, Veev, Vessel Technologies e VBC também seguem uma abordagem personalizada.
De maneira geral, produtizado = modular volumétrico e personalizado = modular painelizado. A exceção é a VBC, que produz unidades modulares volumétricas personalizadas.
Cerca de 40% das construções modulares nos Estados Unidos são feitas com metal, enquanto o restante utiliza estruturas de concreto ou madeira. Uma alternativa cada vez mais popular ao metal é a madeira engenheirada (mass timber), utilizada por empresas como Blueprint Robotics e Juno. O primeiro edifício concluído pela Juno, localizado em East Austin, foi construído com peças pré-fabricadas de madeira, incluindo lajes de piso, colunas, vigas, módulos de banheiro e uma fachada unificada.
A madeira engenheirada é uma alternativa mais sustentável ao metal, pois sua produção gera menos emissões de carbono e armazena carbono durante toda a vida útil do edifício. No contexto do avanço da construção modular, a competitividade de custos é a questão mais importante. Estruturas de madeira engenheirada podem ser competitivas em custo porque são mais leves que as de aço, reduzindo os custos de transporte e mão de obra no local de construção.
É claro que nem todas as empresas de construção modular sobrevivem
Descanse em paz para aquelas que ficaram pelo caminho...
O percurso rumo à adoção ampla da construção modular está repleto de empresas que encerraram suas atividades. A empresa israelense Veev, que buscava construir “o Tesla das casas”, faliu após uma mudança tardia para a produção em aço, efetivamente queimando US$ 600 milhões de capital investido. Ela foi adquirida em 2023 por centavos de dólar por um de seus investidores, a Lennar, que finalmente anunciou um novo projeto cerca de seis meses após a falência.
Já a Diamond Age não parece estar produzindo em escala de forma ativa. Por outro lado, a Juno passou por uma reestruturação com uma nova equipe de liderança e busca aumentar sua produção no próximo ano. As demais empresas mencionadas ainda estão produzindo unidades ou têm planos para entrar em operação plena até 2025.
Olhando para o futuro, as empresas de construção modular provavelmente enfrentarão três grandes desafios para aumentar sua adoção:
Então, o que poderia impulsionar o crescimento da construção modular?
Financiamento de projetos: Partes que são fabricadas e entregues podem ser financiadas por meio de financiamento baseado em projetos, como é feito em projetos de energia solar e infraestrutura.
Tarifas e desregulamentação: Habitação é, talvez, o único tema bipartidário restante em Capitol Hill, e isso pode beneficiar empresas modulares devido à sua capacidade de oferecer habitações em larga escala. As políticas America First e pró-negócios da administração Trump podem favorecer a manufatura doméstica, ajudando a deslocar a vantagem de custo das construções tradicionais, que dependem de cadeias de suprimentos globais.
Um nome de peso como Elon Musk: Ame-o ou odeie-o, a ascensão dos veículos elétricos (EVs) nos EUA foi impulsionada pela Tesla e por Musk. Talvez Musk envie uma mensagem no X (antigo Twitter) apoiando a construção modular. Com grande ousadia, ele poderia, por meio do Departamento de Eficiência Governamental, defender a alocação de uma parte do orçamento do Departamento de Defesa para habitação modular. Se isso realmente acontecer ou não é secundário; o importante é o impacto na narrativa sobre as prioridades nacionais.
Em um setor com margens baixas, prazos longos e enorme ciclicidade, ser bem-sucedido como desenvolvedor é desafiador. Se você deseja experimentar a construção modular pelos motivos apresentados nesta edição, aqui estão algumas recomendações:
Considere os custos em uma escala ampla: Avalie cuidadosamente os custos da construção tradicional em comparação com a modular. Leve em conta as inevitáveis alterações de projeto e os custos de atrasos associados a mudanças durante o processo de construção tradicional, em oposição à certeza de custos e às economias provenientes de prazos mais curtos com a construção modular.
Otimize fluxos de trabalho e contratos: A construção modular exige uma integração mais profunda e maior envolvimento no processo de design do que os métodos tradicionais. Pense em como dividir responsabilidades e considere o uso de contratos design-build (projeto e construção integrados), que combinam atribuições e ajudam a evitar culpabilização. Como disse o CEO de uma empresa modular: "Nós já fazemos 90% do trabalho de design de qualquer forma".
Aproveite a narrativa para impulsionar retornos: Sustentabilidade, eficiência, inovação e impacto são conceitos que ressoam com Millennials e a Geração Z. Essas gerações representam 75% dos inquilinos e estão aumentando sua participação no mercado de compradores nos EUA. Incorpore esses valores no design, na mensagem e no marketing de empreendimentos que utilizam construção modular, para potencialmente aumentar os aluguéis ou as vendas. Faça alguns experimentos no processo e compare com projetos tradicionais já realizados, observando como diferentes segmentos de clientes reagem a narrativas distintas.
Reflita sobre o propósito do seu trabalho: Ao considerar sua trajetória profissional, qual legado você deseja deixar? Se os valores das empresas modulares estão alinhados com os seus, considere colocar um peso maior nesse alinhamento. Nem sempre tudo se resume a dólares e centavos.
Jean Prouvé uma vez afirmou: "Não há diferença entre construir um móvel e um edifício". Enquanto a construção modular se esforça para provar isso, seu caminho permanece repleto de desafios. Seu sucesso dependerá não apenas de avanços tecnológicos, mas também da capacidade da indústria de navegar por obstáculos econômicos, logísticos e culturais — e, em última instância, de mudar a maneira como pensamos sobre construir.
O sucesso inicial está em alcançar economia de unidade positiva e superar o emaranhado de desafios logísticos ao equilibrar oferta e demanda. No futuro, o sucesso será atingido quando "McDonaldizarmos isso completamente", como afirmou Gampel. Esse ponto será alcançado quando as pessoas simplesmente se referirem à habitação modular como, bem, habitação.
O primeiro programa destinado a empreendedores e investidores imobiliários
